房地产开发商各开发设计阶段税收事宜

　　现如今，随着着会计法律制度政策法规的日益健全和颁布，公司税务申报愈来愈得到公司经营管理人的高度重视。房地产开发商做为在我国的缴税种植大户，其税款难题也是得到了广泛了关心。那麼，在房地产营改增落地式执行后，房地产开发商到底应怎样缴税呢？必须缴什么税金呢？

　　说白了房地产业，就是指土地资源、房屋建筑及接触抑制在土地资源、房屋建筑上不能分离出来的一部分以及附加的各种各样利益。而房地产开发商，则就是指从业房产开发、运营、管理方法和服务项目主题活动，并以盈利为目地开展自负盈亏、独立核算的经济发展机构。房地产营改增后，房地产开发商各开发设计阶段税收事宜以下：

　　（1）获得土地资源阶段：房产契税、耕地占用税、合同印花税。

　　（2）设计施工阶段：合同印花税、土地税、房地产税。

　　（3）预购阶段：所得税、城建税及教育附加税、合同印花税、土增、所得税、土地税、房地产税。

　　（4）完工市场销售阶段：所得税、城建税及教育附加税、合同印花税、土增、所得税、土地税、房地产税。

　　下面，文中将各自对房地产开发商所需开展税务申报交纳税收作简略详细介绍。

　　（1）房产契税：就是指房产（土地资源、房子）产权年限产生迁移变化时，就被告方所订契约书按产价的一定占比向新小区业主（产权年限承担人）征缴的一次性税款。房产税税率的要求是3%-5%，一般取3%为了更好地适用房地产行业，政府部门对一般商住楼递减收税。

　　（2）耕地占用税：耕地占用税是对占有农用地建房子或从业别的城镇户籍基本建设的企业和本人征缴的税。选用定额税率，其规范在于平均占据农用地的总数和是社会经济发展水平。一般状况下，房地产开发商的耕地占用税为28元/㎡。

　　（3）合同印花税：房地产业合同印花税就是指因房地产业交易、房地产业产权年限变化、迁移等而对书立的或坚振的房地产业凭据的企业和本人征缴的一种税负。房地产业合同印花税的征收率有二种：第一种是比例税率，适用房地产业产权年限迁移书据，征收率为0.05%，与此同时适用房产租赁合同书，征收率为0.1%，房地产产品购销合同，征收率为0.03%；第二种是定额税率，适用房地产业支配权资格证书，包含房屋所有权证和土地使用权证，征收率为每一件5元。

　　（4）土地税：土地税是对应用国有土地的企业和本人，按应用的土地面积核定征收的税。以土地面积为征税对象，向土地资源应用人课征，归属于以有偿服务占有为特性的行为税种类。城区土地税选用定额税率，实际规范以下：（一）大都市1.5元至30元；（二）中小城市1.两元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县里、辖县、规划区0.6元至12元。

　　（5）房地产税：房地产业企业房产税是以房子为课税对象，按房子的记税余值为计税基础，向产权年限任何人征缴的一种直接税。其计税基础为房产原值一次减掉10%-30%后的余值。计算方式为：应纳税所得额=房产原值×（1-10%或30%）×征收率（1.2%）。

　　（6）所得税：房地产营改增后，房地产开发商原来的增值税改成所得税，征收率也发生了相对应转变，一般纳税人可用一般记税方式 ，税率为11%；小规模纳税人可用简易计税方式 ，税率为5%。在征收率区划中，有一种比较独特的状况是房地产业老新项目能采一般记税或是简易计税。

　　（7）城建税及教育附加税：房地产开发商依据当月应缴的所得税及所得税（因为房地产营改增后增值税早已撤销，故流转税仅包括所得税和所得税），各自乘于本地城建税税率（7%或5%或1%）、教育费用利率3%、地区教育费用利率2%，获得当月应缴的城建税、教育附加费、地区教育附加费。

　　（8）土增：房地产开发商土增一般是采用先预缴后结算的方法开展的，一般的预征率在2%-4%，实际每一个地区不一样的。先测算能够 扣减新项目额度，测算收益。收益－扣减新项目额度=增值额，增值额/扣减新项目额度=增值率。

　　（9）所得税：房地产业所得税在新项目沒有竣工交付前，采用预缴方式。先按预估记税利润率（一般为15%）测算出预估毛利润，记入本期应缴税收入额；待开发产品完工，立即清算先前市场销售的具体毛利润，将其与预估毛利润中间的差值合拼记入本年度应缴税收入额。