物管理条例
| 物管理条例 第一章 总则 第一条 为了规范物管理活动，维护主和物服务企的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物管理，是指主通过选聘物服务企，由主和物服务企按照物服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 国家提倡主通过公、公平、公正的市场竞争机制选择物服务企。 第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物管理和服务水平。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物管理活动的监督管理工作。 第二章 主及主大会 第六条 房屋的所有权人为主。 主在物管理活动中，享有下列权利： (一)按照物服务合同的约定，接受物服务企提供的服务； (二)提议召主大会会议，并就物管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改管理规约、主大会议事规则的建议； (四)参加主大会会议，行使投票权； (五)选举主委员会成员，并享有被选举权； (六)监督主委员会的工作； (七)监督物服务企履行物服务合同； (八)对物共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九)监督物共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条 主在物管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、主大会议事规则； (二)遵守物管理区域内物共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行主大会的决定和主大会授权主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条 物管理区域内全体主组成主大会。 主大会应当代表和维护物管理区域内全体主在物管理活动中的合法权益。 第九条 一个物管理区域成立一个主大会。 物管理区域的划分应当考虑物的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条 同一个物管理区域内的主，应当在物所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立主大会，并选举产生主委员会。但是，只有一个主的，或者主人数较少且经全体主一致同意，决定不成立主大会的，由主共同履行主大会、主委员会职责。 第十一条 下列事项由主共同决定： (一)制定和修改主大会议事规则； (二)制定和修改管理规约； (三)选举主委员会或者更换主委员会成员； (四)选聘和解聘物服务企； (五)筹集和使用专项维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条 主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的主且占总人数过半数的主参加。 主可以委托代理人参加主大会会议。 主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的主且占总人数2/3以上的主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的主且占总人数过半数的主同意。 主大会或者主委员会的决定，对主具有约束力。 主大会或者主委员会作出的决定侵害主合法权益的，受侵害的主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条 主大会会议分为定期会议和临时会议。 主大会定期会议应当按照主大会议事规则的规定召。经20%以上的主提议，主委员会应当组织召主大会临时会议。 第十四条 召主大会会议，应当于会议召15日以前通知全体主。 住宅小区的主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 主委员会应当做好主大会会议记录。 第十五条 主委员会执行主大会的决定事项，履行下列职责： (一)召集主大会会议，报告物管理的实施情况； (二)代表主与主大会选聘的物服务企签订物服务合同； (三)及时了解主、物使用人的意见和建议，监督和协助物服务企履行物服务合同； (四)监督管理规约的实施； (五)主大会赋予的其他职责。 第十六条 主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 主委员会委员应当由热心公益事、责任心强、具有一定组织能力的主担任。 主委员会主任、副主任在主委员会成员中推选产生。 第十七条 管理规约应当对有关物的使用、维护、管理，主的共同利益，主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体主具有约束力。 第十八条 主大会议事规则应当就主大会的议事方式、表决程序、主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 第十九条 主大会、主委员会应当依法履行职责，不得作出与物管理无关的决定，不得从事与物管理无关的活动。 主大会、主委员会作出的决定违反法律、法规的，物所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体主。 第二十条 主大会、主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物管理区域内的社会治安等相关工作。 在物管理区域内，主大会、主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的主大会、主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 第三章 前期物管理 第二十一条 在主、主大会选聘物服务企之前，建设单位选聘物服务企的，应当签订书面的前期物服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物之前，制定临时管理规约，对有关物的使用、维护、管理，主的共同利益，主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物买受人的合法权益。 第二十三条 建设单位应当在物销售前将临时管理规约向物买受人明示，并予以说明。 物买受人在与建设单位签订物买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产发与物管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物服务企。 住宅物的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物服务企；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物服务企。 第二十五条 建设单位与物买受人签订的买卖合同应当包含前期物服务合同约定的内容。 第二十六条 前期物服务合同可以约定期限；但是，期限未满、主委员会与物服务企签订的物服务合同生效的，前期物服务合同终止。 第二十七条 主依法享有的物共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物服务企承接物时，应当对物共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物承接验收手续时，建设单位应当向物服务企移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管工程竣工图等竣工验收资料； (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物质量保修文件和物使用说明文件； (四)物管理所必需的其他资料。 物服务企应当在前期物服务合同终止时将上述资料移交给主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物管理区域内配置必要的物管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物的保修责任。 第四章 物管理服务 第三十二条 从事物管理活动的企应当具有独立的法人资格。 国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行诚信管理。 第三十三条 一个物管理区域由一个物服务企实施物管理。 第三十四条 主委员会应当与主大会选聘的物服务企订立书面的物服务合同。 物服务合同应当对物管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条 物服务企应当按照物服务合同的约定，提供相应的服务。 物服务企未能履行物服务合同的约定，导致主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第三十六条 物服务企承接物时，应当与主委员会办理物验收手续。 主委员会应当向物服务企移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第三十七条 物管理用房的所有权依法属于主。未经主大会同意，物服务企不得改变物管理用房的用途。 第三十八条 物服务合同终止时，物服务企应当将物管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给主委员会。 物服务合同终止时，主大会选聘了新的物服务企的，物服务企之间应当做好交接工作。 第三十九条 物服务企可以将物管理区域内的专项服务务委托给专性服务企，但不得将该区域内的全部物管理一并委托给他人。 第四十条 物服务收费应当遵循合理、公以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物的性质和特点，由主和物服务企按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物服务收费办法，在物服务合同中约定。 第四十一条 主应当根据物服务合同的约定交纳物服务费用。主与物使用人约定由物使用人交纳物服务费用的，从其约定，主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物买受人的物，物服务费用由建设单位交纳。 第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物服务收费的监督。 第四十三条 物服务企可以根据主的委托提供物服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 第四十四条 物管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物服务企接受委托代收前款费用的，不得向主收取手续费等额外费用。 第四十五条 对物管理区域内违反有关治安、环保、物装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物服务企应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物服务企的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十六条 物服务企应当协助做好物管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物服务企在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物服务企雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十七条 物使用人在物管理活动中的权利义务由主和物使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 物使用人违反本条例和管理规约的规定，有关主应当承担连带责任。 第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理主、主委员会、物使用人和物服务企在物管理活动中的投诉。 第五章 物的使用与维护 第四十九条 物管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物服务企；物服务企确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请主大会讨论决定同意后，由主依法办理有关手续。 第五十条 主、物服务企不得擅自占用、挖掘物管理区域内的道路、场地，损害主的共同利益。 因维修物或者公共利益，主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得主委员会和物服务企的同意；物服务企确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得主委员会的同意。 主、物服务企应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 第五十二条 主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物服务企。 物服务企应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知主。 第五十三条 住宅物、住宅小区内的非住宅物或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物的主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于主所有，专项用于物保修期满后物共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十四条 利用物共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关主、主大会、物服务企的同意后，按照规定办理有关手续。主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照主大会的决定使用。 第五十五条 物存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经主大会同意，可以由物服务企维修养护，费用由责任人承担。 第六章 法律责任 第五十六条 违反本条例的规定，住宅物的建设单位未通过招投标的方式选聘物服务企或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物服务企的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于主的物共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物服务企予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 第五十九条 违反本条例的规定，物服务企将一个物管理区域内的全部物管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物管理区域内物共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照主大会的决定使用；给主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物管理区域内不按照规定配置必要的物管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十二条 违反本条例的规定，未经主大会同意，物服务企擅自改变物管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物管理区域内物共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照主大会的决定使用。 第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物管理区域内物共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照主大会的决定使用： (一)擅自改变物管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； (二)擅自占用、挖掘物管理区域内道路、场地，损害主共同利益的； (三)擅自利用物共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第六十四条 违反物服务合同约定，主逾期不交纳物服务费用的，主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物服务企可以向人民法院起诉。 第六十五条 主以主大会或者主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十六条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 以上是小编为您整理的关于 物管理条例的内容，希望对您有所帮助。 |
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